Cabinet d’avocat en droit des biens à Marseille

L’acquisition d’un bien immobilier est un projet qui implique un investissement conséquent. Il est important de faire appel à un avocat pour vous conseiller et vous assister avant toute transaction et encore plus, en cas de litige.

Maître Naïma Belarbi est spécialisée en droit immobilier privé. Pour vous défendre ou anticiper les litiges, vous pouvez contacter l’avocate en droit des biens. Elle peut aider en conseil ou vous défendre en contentieux.

Maître Belarbi vous reçoit du lundi au vendredi de 9h à 20h dans son cabinet d’avocat à Marseille au 90 rue de Rome, pour toute affaire de la compétence de la cour d’appel d’Aix-en –Provence : Marseille, Aix-en-Provence, Toulon, Nice, Grasse, Draguignan.

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La vente d’un bien immobilier

La vente d’un bien immobilier se fait en plusieurs étapes et peut prendre plusieurs mois avant la signature de l’acte authentique auprès du notaire.

Une fois que l’acquéreur a fait une offre de prix et que le vendeur l’a acceptée, les deux parties peuvent signer un contrat pour sceller la vente. Mais il existe deux types d’avant-contrat selon les personnes qui signent le contrat et leur implication en est modifiée.

Promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente est un document signé qui engage le vendeur à céder son bien à l’acquéreur désigné, à un prix conformé entre les deux parties. En contrepartie, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation qui correspond à 5-10 % de la valeur du bien (qui sera déduit du prix d’achat), car le vendeur ne peut plus vendre le bien en question. L’acquéreur dispose de 10 jours pour réfléchir ou se retirer de la vente. Il est nécessaire d’enregistrer la promesse de vente à la recette des impôts, moyennant 125 €.

Seul l’acheteur peut se rétracter, et ce, sans pénalité, dans les 10 jours calendaires suivant la signature de la promesse de vente (par une lettre recommandée avec AR). Au-delà de ce délai, l’indemnité d’immobilisation sera retenue.

Quant au vendeur, il peut être forcé par un juge à vendre son bien en cas de rétractation.

L’avocat est donc indispensable pour faire valoir vos droits en cas de :

désistement abusif du vendeur, afin de demander au tribunal l’exécution forcée de la vente.
réclamation du séquestre, si la rétractation de l’acheteur s’est faite avant le délai légal de 10 jours, mais que l’indemnité d’immobilisation est bloquée.

Compromis de vente

Le compromis de vente est un contrat signé par les deux parties : vendeur et acheteur. Il équivaut donc à un acte de vente, car les deux parties se sont engagées dans la transaction.

Généralement, une clause de suspension est intégrée dans le compromis de vente, qui annulera son existence. Le plus souvent, c’est lié à l’obtention d’un prêt qui financera l’achat du bien en question.

Une clause de dédit peut être intégrée au contrat pour permettre à l’une des parties de se rétracter, moyennant une certaine somme.

La signature du compromis de vente est subordonnée par un dépôt de garantie de la part de l’acquéreur, qui correspond à 5 à 10 % du prix du bien. Il assure du sérieux de son engagement et sera déduit du prix du bien à la signature de l’acte authentique.

L’intervention de l’avocat est essentielle pour :

la rédaction du compromis afin de défendre au mieux l’intérêt des deux parties
tout problème pour le paiement en cas de rétractation
un vice de consentement
un refus de passer devant le notaire pour l’acte de vente authentique final.

L’action en vice caché

Un vice caché est un défaut du bien qui a été méconnu lors de son achat. Ce désordre peut affecter l’état du bien et diminue sa valeur ou le rend inadapté à l’usage qui lui était destiné. Ce peut être un problème d’humidité, une fissure sur un mur, des fondations fragilisées, un défaut d’étanchéité… Un vice caché peut engendrer des travaux lourds avec des investissements financiers conséquents.

Cependant, pour qu’un acheteur mette en jeu la garantie du vice caché, celui-ci doit être invisible au moment de la vente et exister antérieurement à l’acquisition. Pour un vice apparent donc, il est impossible de faire appel à la garantie du vice caché.

Ainsi, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou réclamer un dédommagement suite à l’observation du vice caché. L’assistance d’un avocat est essentielle pour faire valoir vos droits et défendre vos intérêts dans cette action en vice caché.

L’action en bornage et servitudes

Chaque propriétaire a le droit de jouir de sa propriété d’un « droit absolu, exclusif et perpétuel ». Cependant, ce droit est soumis à des contraintes face au voisinage.

Un propriétaire est obligé d’octroyer une servitude de passage à son voisin si celui-ci se retrouve enclavé. Si la servitude de passage n’est pas obtenue de manière conventionnelle (à l’amiable entre les deux parties), elle peut faire l’objet de saisie par la justice. Dans ce cas, le juge déterminera l’indemnité à verser au propriétaire et les conditions de sa mise en application.

En cas de problème d’empiètement avéré ou suspect, une demande de bornage peut être demandée. Le bornage est la délimitation de deux propriétés juxtaposées. S’il n’est pas fait de manière consensuelle entre les deux propriétaires, le tribunal désignera un géomètre-expert pour le faire.

Horaires

Du lundi au vendredi

De 9h à 20h